Поиск по сайту
Основные разделы
| Мои статьи [2163] |
|
Прикольные статьи
[148]
Разные приколы, которые мне удалось, тем или иным способом раскопать. На авторство не претендую:)
|
| Развитие характера. [25] |
| Статьи пользователей... [692] |
Другие разделы
ТипаРеклама
Вебмастеру
Продвижение сайта картинками
Форум о сетевом маркетинге
По любому лучшая биржа купли-продажи ссылок
Популярные записи
Статистика и пузомерки
Сейчас на сайте: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
| Главная » Статьи » Статьи "не в тему" » Статьи пользователей... | [ Добавить статью ] |
оцінка вартості нерухомості
Оцінка вартості нерухомості Методики оцінки вартості нерухомості не змінюються вже давно. Існує три основних підходи оцінки - порівняльний, дохідний і витратний. Як вплинули умови кризи на ці методи? Який з них дозволяє отримати об'єктивний результат? Ці методики і зараз зберігають свою актуальність. У той же час не існує єдиного підходу до оцінки нерухомості в умовах кризи. Основними завданнями при проведенні оцінки вартості нерухомості в поточних умовах є: • коректна формулювання обмежень і припущень в договорі / завданні на оцінку, що дозволяє уникнути неоднозначних тлумачень звіту і робити оцінку більш «прозорою» для користувачів звіту і «захищеною» для самого оцінювача; • обов'язкова перевірка на наявність / відсутність логічних помилок; • проведення аналізу чутливості вартості до ключових факторів, що робить на неї істотний вплив. використанням дохідного підходу Ключовими факторами, що формують вартість нерухомості в рамках дохідного підходу, є: • площа, що здається в оренду, • відсоток заповнюваності, • орендні ставки, • динаміка їхнього росту / зниження, • величина експлуатаційних витрат, ставка дисконтування / капіталізації. Если, вы всерьез интересуетесь строительством, то должны понимать, что организация оценки земли и имущества иногда, может осложняться некоторыми моментами, в числе которых • неможливість достовірного прогнозу ПВД і ДВД, так як часто ситуація з орендарями сложнопрогнозіруема. Крім того, не очевидна динаміка зміни відсотка заповнюваності, який став одним з ключових чинників при проведенні оцінки. Показник вакантних площ з обов'язково-декоративного (3-5% до кризи) поступово перетворився на чинник, найістотнішим чином впливає на кінцевий результат • складності в коректному визначенні коефіцієнта капіталізації / ставки дисконтування. З боку потенційного покупця об'єкта нерухомості досить часто використовується загальний підхід, що полягає у визначенні вартості об'єкта нерухомості виходячи з визначення «потенційно можливої площі» з позиції можливості здачі в оренду в поточних умовах. Наприклад, поточний відсоток заповнюваності об'єкту складає 40%, але оцінювач провів аналіз і з'ясував, що при зниженні орендної ставки можна збільшити відсоток завантаження до 70%, при цьому фактично сформував певний пул потенційних орендарів. Відповідно, при проведенні оцінки використовується відсоток завантаження в розмірі 70% і скоригована орендна ставка. Основні моменти, на які необхідно звернути увагу при оцінці вартості нерухомості: • при прогнозі доходу від експлуатації об'єкта на коректність розрахунку орендної ставки. При оцінці торгових приміщень необхідний облік факту переходу на відсоток від обороту. Обов'язкова перевірка оплати за чинними договорами оренди; • необхідний реалістичний підхід до побудови потоку доходу. У поточних умовах словосполучення «оптимістичний потік доходів» необхідно замінити на «реалістичний потік доходів»; • при визначенні ставки дисконтування / капіталізації та формуванні підсумкового висновку про вартість необхідно пам'ятати про дотримання правила: номінальний грошовий потік - номінальна ставка дисконтування / капіталізації, реальний грошовий потік - реальна ставка дисконтування / капіталізації. У поточних умовах досить цікавим моментом є облік довгострокового обтяження. Досить часто зустрічається ситуація, коли довгострокове обтяження (до кризи, укладену за нижчою в порівнянні з ринковою ставкою) виявляється «вище за ринок" і, як наслідок, може давати якусь «додаткову» вартість. Безумовно, необхідно виходити з того, що, якщо дозволяють умови договору оренди, «неринкова» ставка буде скорегована. При цьому власник не поспішає знижувати орендні ставки для нових орендарів адекватно ринкової ситуації, в певній мірі боячись спровокувати існуючих. Як правило, довгострокові орендарі є якірними, відповідно відхід одного з них для будь-якого торгового центру може привести до збільшення частки вакантних площ. Оцінка вартості нерухомості з використанням витратного підходу Ключовими факторами, що формують вартість в рамках витратного підходу, є: вартість земельної ділянки, вартість нового будівництва, прибуток підприємця, знос. Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена наступними моментами: • неможливість достовірної оцінки вартості земельної ділянки; • складності в коректному визначенні величини зовнішнього зносу за відсутності достовірної інформації про подальшу динаміку в даному сегменті ринку комерційної нерухомості. В результаті зараз ми спостерігаємо: • суттєве здешевлення витрат на нове будівництво (станом на червень ціни на бетон, цегла, цемент знизилися в середньому на 30-38%); • значне зниження вартості земельної ділянки (по окремих об'єктах до 3-5 разів); • різке падіння прибутку підприємця (по багатьом об'єктам «прибуток» перетворюється на «збиток»); • наявність значного зовнішнього зносу, пов'язаного з недозавантаженням існуючих площ. Основні моменти, на які необхідно звернути увагу: • для нового об'єкта обов'язкова перевірка кошторису з коректуванням на поточні реалії у зв'язку зі зниженням цін на основні будівельні матеріали; • необхідність здійснення коректного обліку зовнішнього зносу, величина якого в поточних умовах дуже значна. Все, кто собирается в ближайшее время продавать или покупать недвижимость, должні понимать, что оценка загородной недвижимости может біть осложнена некотріми техническимим моментами, например: • значний обсяг пропозиції, при цьому операції носять одиничний характер; • суттєві знижки при продажі. Основні моменти, на які необхідно звернути увагу: при виборі аналогів обов'язкова перевірка на предмет порівнянності об'єкта оцінки та аналога в частині його поточного відсотка заповнюваності; істотність коригування на перехід від «ціни пропозиції» (за окремими об'єктами комерційної нерухомості величина знижки при підсумкової продажу може досягати 70%). Можливість таких значних знижок в сукупності із спочатку великим розкидом цін пропозиції робить в поточній ситуації коректне застосування порівняльного методу вкрай складним. Безумовно, використання цін пропозиції не приводить до отримання адекватного результату. Втім, знайти дані по реальних операціях надзвичайно складно було і до кризи. Раніше в таких випадках на допомогу приходила кореляція з дохідним підходом, завдяки якій вдавалося обгрунтовувати знижки з цін пропозиції. Якщо зараз спиратися в порівняльному підході на ціни пропозиції, а в прибутковому на поточні орендні ставки (капіталізація), то результати підходів будуть істотно відрізнятися. Деякі експерти намагаються це пояснити тим, що в кризу ставки капіталізації залишаються на низьких рівнях, але реальні угоди, у всякому разі ті, які ми знаємо, це спростовують. Аналогічна ситуація була на ринку Казахстану: до настання кризи на ринку нерухомості Росії результати порівняльного підходу не менш ніж у два рази стали перевищувати результати дохідного методу. Сам по собі цей факт не дивний, орендні ставки завжди швидше реагують на зміну ринкової ситуації. Саме тому в деяких випадках відмова від застосування порівняльного підходу об'єктивний. За матеріалами статті "Ключові питання оцінки об'єктів нерухомості в умовах кризи" Олександр Бактіміров, член комітету АРБ з оціночної діяльності Ольга Щербакова, MRICS, член комітету АРБ з оціночної діяльності Источник статьи: http://www.expertizanew.ru Похожие статьи: | |
| Всего просмотров статьи: 578 | Теги: | Рейтинг статьи: 0.0/0 |
| Статью прокомментировали: 0 раз или нажмите на кнопку
Есть свой сайт? Добавь его в наш бесплатный белый каталог сайтов! или можешь дать бесплатное объявление | |
